Ngày 01/7/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang lại nhiều thay đổi quan trọng đối với hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Một trong những điểm đáng chú ý là việc siết chặt các trường hợp không được phép sang tên sổ đỏ, nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng đối tượng và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai.
Dưới đây là những trường hợp điển hình không được phép sang tên sổ đỏ, người dân cần đặc biệt lưu ý:
- Đất không có giấy tờ hợp pháp
Những thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc không đủ điều kiện để được cấp sổ sẽ không được phép chuyển nhượng hay tặng cho. Ngoại lệ duy nhất là trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Đất đang có tranh chấp
Các thửa đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị tạm ngưng mọi giao dịch. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi pháp lý của các bên liên quan và tránh rủi ro cho người nhận chuyển nhượng.
- Đất bị kê biên thi hành án
Nếu đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án dân sự hoặc nghĩa vụ tài chính khác, chủ sử dụng đất không được phép chuyển nhượng, tặng cho cho đến khi cơ quan thi hành án có quyết định giải tỏa.
- Đất hết thời hạn sử dụng
Đối với loại đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn (ví dụ: đất nông nghiệp, đất thuê trả tiền hàng năm), khi thời hạn sử dụng đã hết mà chưa được gia hạn, người sử dụng đất sẽ không có quyền chuyển nhượng hay tặng cho.
- Đất thuộc khu vực quốc phòng, an ninh hoặc di tích
Những khu vực đất nằm trong quy hoạch quốc phòng – an ninh, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh… sẽ bị hạn chế hoặc cấm hoàn toàn việc sang tên sổ đỏ, nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia và giá trị chung của cộng đồng.
- Trường hợp người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài
Luật Đất đai 2024 tiếp tục giới hạn quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với cá nhân và tổ chức nước ngoài, trừ các trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định. Đây là biện pháp nhằm kiểm soát dòng vốn đầu tư và bảo đảm an ninh quốc gia.
Một số lưu ý quan trọng khi sang tên sổ đỏ từ ngày 01/7/2025
- Giao dịch phải đúng mục đích sử dụng đất: Người nhận chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện và sử dụng đất theo đúng mục đích được phép (đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng, đất thuộc khu vực quốc phòng – an ninh).
- Hợp đồng bắt buộc công chứng hoặc chứng thực: Mọi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
- Thận trọng với đất trong vùng quy hoạch: Người dân nên tra cứu thông tin tại UBND cấp xã hoặc Phòng Tài nguyên & Môi trường trước khi giao dịch để tránh rủi ro đất bị thu hồi hoặc hạn chế chuyển nhượng.
- Không mua bán bằng giấy tờ viết tay: Giao dịch mua bán đất bằng giấy tay không còn giá trị pháp lý, dễ phát sinh tranh chấp và có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
- Thừa kế quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế vẫn phải tuân thủ điều kiện về quốc tịch, mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Với những quy định mới tại Luật Đất đai 2024, người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt thận trọng khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Việc không nắm rõ điều kiện pháp lý có thể dẫn đến rủi ro mất tiền, mất đất hoặc vướng vào tranh chấp kéo dài.