- Giá trị tối thiểu m là gì? Cơ chế tính toán trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất.
- “Giá trị m là tỷ lệ tối thiểu mà nhà đầu tư phải cam kết nộp vào ngân sách nhà nước khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất. Nhà đầu tư phải đề xuất M ≥ m trong hồ sơ dự thầu.”
Giá trị nộp ngân sách nhà nước tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất = M x Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
- “Giá trị m được xác định dựa trên tỷ lệ tăng bình quân sau đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu đất tham chiếu, theo công thức:
m = (1/n) Σ ((Xi – Yi) / Yi) x 100%
Xi: Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất của khu đất tham chiếu.
Yi: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất của khu đất tham chiếu.
n: Số khu đất tham chiếu.”
“Các khu đất tham chiếu phải đảm bảo:
(i) Cùng mục đích sử dụng đất với quỹ đất đang đấu thầu.
(ii) Có kết quả đấu giá thành công trong 03 năm gần nhất.
(iii) Tương đồng về địa điểm (cùng huyện, hoặc nếu không có thì tham chiếu các huyện giáp ranh, trường hợp các huyện giáp ranh không có thì lấy toàn bộ các huyện còn lại của Tỉnh).
Nếu không có khu đất tham chiếu đáp ứng điều kiện tại mục (iii) thì lấy tham chiếu 04-07 năm.
Trường hợp không có số liệu tham chiếu theo kết quả đấu giá thì thì sử dụng tỷ lệ tăng bình quân của giá trị nộp ngân sách nhà nước của tất cả các dự án đầu tư có sử dụng đất đã có kết quả đấu thầu trên địa bàn hành chính cấp tỉnh trong thời gian 05 năm liền kề.
- Bất cập trong phương pháp xác định giá trị m trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất
– Bên mời thầu băn khoăn không lựa chọn được nhà đầu tư do giá trị m quá lớn, bởi:
+ Thực tế triển khai hiện nay có những kết quả đấu giá tăng rất nhiều lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành không có quy định nào có hướng mở hay điều chỉnh cho những kết quả này. (Ví dụ như theo quy định trước đây xác định địa phương quyết định đối với những kết quả cho tỷ lệ phản ánh diễn biến bất thường, tuy nhiên quy định hiện hành thì không còn điều kiện này).
+ Đa phần các kết quả không tương đồng về mặt diện tích với Dự án đang xét (có những kết quả chỉ khoảng nghìn m2 nhưng Dự án đang xét lại lên đến hàng triệu m2).
Theo quy định cũng không có quy định xác định tính chất tương đồng về quy mô diện tích.
Lợi thế thương mại của các ô đất nhỏ sẽ dễ tính toán và ít rủi ro hơn so với nhưng ô đất lớn, nhưng lại so sánh ngang bằng nhau, điều này là không hợp lý.
+ Đối với trường hợp địa bàn cấp huyện hoặc giáp ranh không có kết quả thì tính toán trên tất cả các kết quả còn lại của tỉnh nhưng lại không quy định được lấy của huyện nào trong số các huyện đó. Điều này dẫn đến nhưng trường hợp không đánh giá đúng tính chất đương đồng với Dự án đang xét.
+ Có những địa phương lại chỉ có duy nhất một kết quả đấu giá nhưng theo quy định thì không có hạn chế về số lượng, dẫn đến kết quả tính toán mang tính chất may rủi cho địa phương.
-
- Giá trúng đấu giá quá cao bất thường làm méo mó giá trị m: Một số địa phương ghi nhận giá trúng đấu giá gấp 10-20 lần giá khởi điểm. Nếu lấy kết quả này để tính m, mức tối thiểu sẽ quá cao, khiến nhà đầu tư khó tham gia.
- Không có khu đất tham chiếu phù hợp: Nếu địa phương chưa có dự án đấu giá thành công, phải lấy dữ liệu từ huyện khác hoặc từ 4-7 năm trước. Dữ liệu cũ hoặc không cùng địa phương có thể không phản ánh đúng giá thị trường hiện tại.
- Cách tính m có thể làm giảm cạnh tranh trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất: Nếu m quá cao, nhà đầu tư sẽ không thể đề xuất M hợp lý, khiến ít nhà đầu tư tham gia, giảm tính cạnh tranh.
- Những giải pháp để điều chỉnh phương pháp tính giá trị tối thiểu m cho hợp lý hơn?
– Áp dụng hệ số điều chỉnh khi xác định m: Không chỉ dựa vào giá trúng đấu giá, mà kết hợp hệ số điều chỉnh theo thời gian, vị trí, và đặc điểm khu đất.
– Giới hạn mức tăng của m để tránh tác động tiêu cực: Xây dựng cơ chế kiểm soát để m không bị đẩy lên quá cao do giá đấu bất thường.
– Tăng tính linh hoạt trong lựa chọn khu đất tham chiếu: Cho phép sử dụng nhiều phương án tham chiếu thay thế để đảm bảo phù hợp với từng địa phương.
- Kết luận
– Như vậy, phương pháp tính giá trị tối thiểu m trong đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất hiện nay có nhiều điểm cần điều chỉnh để phù hợp với thực tế.
– Việc xác định m cần phải đảm bảo cân bằng giữa lợi ích ngân sách nhà nước và khả năng tài chính của nhà đầu tư. Nếu quy định quá cứng nhắc, có thể làm giảm sức hút đầu tư.