Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang chủ trì soạn thảo Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó có nhiều điểm mới đáng chú ý liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là “sổ hồng”).
- Bối cảnh và mục tiêu sửa đổi
Trong thực tiễn, vẫn còn nhiều trường hợp nhà ở, công trình xây dựng không có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, khiến người dân không thể được cấp sổ hồng. Điều này gây khó khăn trong việc xác lập, bảo hộ quyền sở hữu tài sản hợp pháp, đồng thời làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng.
Dự thảo Luật lần này được xây dựng nhằm:
- Bổ sung, hoàn thiện các quy định đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân có nhà ở, công trình tồn tại ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch;
- Giải quyết những bất cập trong việc cấp sổ hồng cho nhà không có giấy tờ;
- Đơn giản hóa thủ tục hành chính, phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai hiện nay.
- Quy định hiện hành theo Luật Đất đai 2024
Theo Điều 148 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau:
- Giấy phép xây dựng nhà ở (hoặc giấy phép xây dựng có thời hạn) trong trường hợp phải xin phép xây dựng;
- Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định quyền sở hữu nhà ở;
- Các giấy tờ khác chứng minh quyền hợp pháp đối với nhà ở theo quy định.
Đối với nhà ở được xây dựng trước ngày 1/7/2006, dù không có các giấy tờ nêu trên nhưng nếu đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, vẫn được xem xét cấp sổ hồng.
- Điểm mới trong Dự thảo Luật sửa đổi
Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai mở rộng thêm các trường hợp được cấp sổ hồng cho nhà ở và công trình không có giấy tờ, cụ thể:
(1) Bổ sung trường hợp nhà ở có sau ngày 1/7/2006
Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở được xây dựng từ ngày 1/7/2006 trở về sau, không có giấy tờ (như giấy phép xây dựng, bản án, quyết định xác định quyền sở hữu…) nhưng thuộc diện không phải xin phép xây dựng theo quy định pháp luật và đang không có tranh chấp thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận.
(2) Trường hợp nhà ở có giấy tờ nhưng hiện trạng khác so với giấy tờ
Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, nhưng hiện trạng xây dựng không phù hợp với nội dung giấy tờ (ví dụ: thay đổi kết cấu, diện tích, số tầng…) vẫn được cấp sổ hồng.
Tuy nhiên, chủ sở hữu phải tự chịu trách nhiệm về an toàn công trình và việc sử dụng phải phù hợp quy hoạch, không tranh chấp.
(3) Trường hợp công trình xây dựng không phải là nhà ở
Tương tự, đối với công trình xây dựng không phải nhà ở (như nhà xưởng, nhà kho, công trình phụ…), Dự thảo Luật cũng cho phép:
- Công trình xây dựng trước ngày 1/7/2004, hoặc
- Công trình xây dựng sau ngày 1/7/2004 nhưng không thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng,
đều được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).
- Ý nghĩa của quy định mới
Những bổ sung này có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn:
- Mở rộng cơ hội hợp thức hóa tài sản cho hàng triệu hộ dân có nhà ở, công trình xây dựng ổn định nhưng thiếu giấy tờ;
- Giảm thiểu tranh chấp và khiếu nại liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Tăng tính minh bạch và hiệu quả quản lý đất đai, giúp Nhà nước kiểm soát tốt hơn việc sử dụng và phát triển quỹ đất;
- Thúc đẩy giao dịch dân sự, tín dụng và đầu tư thông qua việc hợp pháp hóa tài sản trên đất.