Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực, quy định chi tiết việc thực hiện các dự án đầu tư theo loại hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT). Một trong những nội dung được cộng đồng nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý quan tâm nhất là cách xác định giá trị công trình dự án BT và quỹ đất thanh toán.
Dưới đây là phân tích chi tiết theo Điều 18 và Điều 19 Nghị định 257/2025/NĐ-CP – nhằm giúp doanh nghiệp nắm rõ quy trình xác định, thanh toán và hạch toán giá trị các dự án BT kể từ thời điểm này.
I. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH DỰ ÁN BT ĐỂ THANH TOÁN
Căn cứ Điều 18 Nghị định 257/2025/NĐ-CP, giá trị công trình dự án BT được xác định theo loại hình hợp đồng thanh toán và thời điểm nghiệm thu, quyết toán, cụ thể:
- Hợp đồng BT thanh toán một lần
(Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 257/2025/NĐ-CP)
- Giá trị công trình dự án BT để thanh toán là giá trị công trình được quyết toán hoàn thành, xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Chi phí lãi vay trong phương án tài chính chấm dứt tại thời điểm thanh toán, không được tính sau thời điểm này.
👉 Nói cách khác, việc thanh toán được thực hiện sau khi dự án hoàn thành, nghiệm thu và quyết toán toàn bộ giá trị đầu tư.
- Hợp đồng BT thanh toán nhiều lần
(Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 257/2025/NĐ-CP)
- Giá trị thanh toán từng lần được xác định theo tỷ lệ (%) khối lượng nghiệm thu hoặc giá trị hạng mục công trình đã được nghiệm thu hoàn thành, theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.
- Chi phí lãi vay tương ứng với phần vốn vay của phần khối lượng nghiệm thu được thanh toán sẽ chấm dứt tại thời điểm thanh toán từng phần.
- Sau mỗi lần thanh toán, các bên ký phụ lục hợp đồng để ghi nhận tổng mức đầu tư công trình BT còn lại, làm cơ sở tính toán chi phí lãi vay tiếp theo.
👉 Điều này đảm bảo tính minh bạch, tránh việc nhà đầu tư hưởng lợi kép từ phần vốn vay đã được thanh toán.
- Trường hợp điều chỉnh dự án BT
Nếu dự án thuộc diện phải điều chỉnh theo quy định tại:
- Khoản 1 Điều 18 hoặc
- Khoản 1 Điều 24 Luật Đầu tư theo phương thức PPP năm 2020,
thì việc điều chỉnh phải thực hiện trình tự, thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật.
Sau khi điều chỉnh, cơ quan ký kết hợp đồng và nhà đầu tư sẽ:
- Ký phụ lục hợp đồng dự án BT ghi nhận tổng mức đầu tư điều chỉnh,
- Làm cơ sở thanh toán, quyết toán giá trị công trình hoàn thành và thực hiện cơ chế bù trừ chênh lệch theo các Điều 20, 23 và 26 Nghị định 257/2025/NĐ-CP.
II. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUỸ ĐẤT THANH TOÁN CHO DỰ ÁN BT
Theo Điều 19 Nghị định 257/2025/NĐ-CP, việc xác định giá trị quỹ đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư được quy định cụ thể, đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật đất đai.
- Nguyên tắc chung
- Tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai, ngân sách nhà nước, đầu tư và xây dựng;
- Thời điểm thanh toán quỹ đất là thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư;
- Giá trị quỹ đất được xác định tại thời điểm có quyết định giao/thuê đất và không thay đổi kể từ thời điểm này.
- Căn cứ xác định giá trị quỹ đất
| Trường hợp | Cách xác định giá trị quỹ đất thanh toán |
| Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất | Giá trị quỹ đất = Tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm giao đất. |
| Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê | Giá trị quỹ đất = Tiền thuê đất một lần, xác định theo giá đất cụ thể theo quy định pháp luật. |
| Diện tích được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc thuê đất | Không tính phần miễn, giảm vào giá trị quỹ đất thanh toán. |
| Đất dành cho công trình xã hội, giáo dục, y tế, cây xanh, thể thao… được xã hội hóa | Nhà đầu tư có thể chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; phần diện tích này không tính vào giá trị quỹ đất thanh toán. |
| Nhà đầu tư đã ứng trước chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Khoản này được trừ vào giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm thanh toán. |
- Một số lưu ý đặc biệt
- Trường hợp thanh toán nhiều lần, giá trị toàn bộ quỹ đất thanh toán được tính bằng tổng giá trị quỹ đất của các lần thanh toán.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định phần ngân sách trung ương được hưởng và bố trí cân đối ngân sách địa phương tương ứng.
- Nếu thay đổi ranh giới, diện tích hoặc vị trí quỹ đất thanh toán do điều chỉnh quy hoạch, các bên ký phụ lục hợp đồng để thỏa thuận mà không cần điều chỉnh chủ trương đầu tư, trừ khi việc thay đổi làm thay đổi vị trí quỹ đất.
III. THANH TOÁN QUỸ ĐẤT DO CƠ QUAN, TỔ CHỨC NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ
Theo Điều 21 Nghị định 257/2025/NĐ-CP, khi sử dụng quỹ đất do cơ quan hoặc tổ chức Nhà nước quản lý để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, cơ quan có thẩm quyền sẽ:
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án,
- Thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất và ghi nhận quyền sở hữu tài sản hợp pháp của nhà đầu tư.
👉 Các nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án BT cần rà soát kỹ hợp đồng, phụ lục, phương án tài chính và quy hoạch quỹ đất thanh toán để bảo đảm tuân thủ quy định mới và tối ưu hiệu quả tài chính.