Theo quy định Luật đất đai 2024, có 03 hình thức giao đất:
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác (quy định cụ thể tại Điều 117)
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất (quy định cụ thể tại Điều 118)
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất (quy định cụ thể tại Điều 119)
Căn cứ Điều 119 Luật đất đai 2024, quy định về đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng cụ thể như sau:
“Điều 119. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Cá nhân được giao đất ở.
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Việc giao đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại các điều 124, 125 và 126 của Luật này.”
Do đó, đối tượng được Nhà nước giao đất và cho thuê đất gồm các đối tượng chính bao gồm, cụ thể sau:
- Cá nhân: Bao gồm công dân Việt Nam và người nước ngoài được phép cư trú lâu dài tại Việt Nam.
- Hộ gia đình: Là tập hợp những người có quan hệ gia đình chung, cùng sinh sống và quản lý chung tài sản.
- Tổ chức: Bao gồm các tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị, tổ chức tôn giáo và các tổ chức khác được luật công nhận.
Tuy nhiên, tại Luật đầu tư năm 2020 đã giải thích về khái niệm “Tổ chức kinh tế” tại khoản 21 Điều 3 và khái niệm “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” tại khoản 22 Điều 3 . Bên cạnh đó, theo quy định về Luật đấu thầu 2023 tại khoản 25 và 26 Điều 4 có quy định:
“25. Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn. Nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư độc lập hoặc nhà đầu tư liên danh.”
“26. Nhà thầu là tổ chức, cá nhân hoặc kết hợp giữa các tổ chức hoặc giữa các cá nhân với nhau theo hình thức liên danh trên cơ sở thỏa thuận liên danh tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn. Trường hợp liên danh, thỏa thuận liên danh phải quy định rõ trách nhiệm của thành viên đứng đầu liên danh và trách nhiệm chung, trách nhiệm riêng của từng thành viên trong liên danh đối với toàn bộ phạm vi của gói thầu.”
Theo đó, nhà đầu tư liên danh là hai hoặc nhiều nhà đầu tư hợp tác cùng nhau để thực hiện một dự án đầu tư. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật Việt Nam Nhà đầu tư liên danh không phải là tổ chức kinh tế. Điều này cho thấy rằng, liên danh không có tư cách pháp nhân theo pháp luật về Doanh nghiệp và không thể tự mình thực hiện các giao dịch pháp lý. Thay vào đó, liên danh phải ủy quyền cho một thành viên đại diện để thực hiện các hợp đồng và giao dịch phát sinh trong quá trình đầu tư cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn.
Một tổ chức được công nhận là có tư cách pháp nhân khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: (i) Nhà đầu tư trong nước thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế; (ii) Tổ chức có tài sản riêng, độc lập với tài sản của các thành viên và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó, (iii) Tổ chức phải có khả năng tham gia vào các quan hệ pháp luật một cách độc lập, tức là có quyền và nghĩa vụ pháp lý riêng.
- Như vậy, Liên danh nhà đầu tư không đáp ứng điều kiện về tư cách pháp nhân nên không thể trực tiếp nhận giao đất và/hoặc thuê đất từ Nhà nước. Thay vào đó, các thành viên trong liên danh phải ủy quyền cho một thành viên đại diện và/hoặc thành lập một tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân theo quy định về luật doanh nghiệp để thực hiện các thủ tục này
Trần Bích Ngọc– Chuyên viên – DVL LawFirm
CÔNG TY LUẬT TNHH DAVILAW
Hotline: 0967.12.1111 ; 0399.62.7898
Trụ sở: Tầng 10, tòa nhà A3 Ecolife Capitol, 58 Tố Hữu, Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội
Văn phòng: H8, Ngõ 80 Trung Kính, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Văn phòng: 14 Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội