Ngày 10/10/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung nhiều quy định quan trọng của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP, nhằm hoàn thiện chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH), đồng thời tạo thuận lợi hơn cho người dân trong việc tiếp cận, mua và thuê nhà ở xã hội.
- Hoàn thiện cơ chế quỹ đất phát triển nhà ở xã hội
Theo Bộ Xây dựng, hiện nay trên toàn quốc đang triển khai 132.616 căn nhà ở xã hội, trong đó 9 tháng đầu năm 2025 đã khởi công mới 73 dự án với hơn 57.000 căn hộ. Tuy nhiên, việc bố trí quỹ đất và xác định giá trị nghĩa vụ nhà ở xã hội tại nhiều địa phương vẫn còn lúng túng, thiếu thống nhất.
Để khắc phục bất cập này, Nghị định 261/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, quy định cụ thể phương pháp xác định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở (20% diện tích đất ở của dự án) đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH.
Theo đó, số tiền phải nộp bao gồm:
- (a) Tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án, tính theo quy định pháp luật về đất đai;
- (b) Khoản tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm tính tiền), không bao gồm chi phí san lấp hoặc chi phí lấn biển (nếu có).
Ngoài ra, chủ đầu tư chậm nộp khoản tiền trên sẽ phải chịu tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế. Toàn bộ số tiền này sẽ được nộp vào ngân sách địa phương và quản lý theo pháp luật về ngân sách nhà nước và Quỹ nhà ở quốc gia.
Đặc biệt, chủ đầu tư đã nộp đầy đủ khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất NOXH sẽ được xác định là hoàn tất nghĩa vụ về nhà ở xã hội, tạo cơ chế rõ ràng, minh bạch trong quá trình thực hiện.
- Nới điều kiện thu nhập để mua, thuê nhà ở xã hội
Một trong những thay đổi mang tính đột phá của Nghị định 261/2025/NĐ-CP là nới rộng điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách NOXH, giúp nhiều đối tượng thực sự có nhu cầu được tiếp cận nhà ở.
Theo quy định mới:
- Người độc thân (chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân):
- Có thu nhập bình quân hàng tháng không quá 20 triệu đồng được mua, thuê mua NOXH.
- Nếu đang nuôi con dưới 18 tuổi, mức thu nhập tối đa được nâng lên 30 triệu đồng/tháng.
- Người đã kết hôn:
- Tổng thu nhập của vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng/tháng.
- UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập tùy theo đặc thù địa phương (dựa trên thu nhập bình quân đầu người và điều kiện kinh tế – xã hội), không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập địa phương so với bình quân cả nước.
Đồng thời, tỉnh có thể ban hành chính sách khuyến khích riêng cho hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên.
Đối với người không có hợp đồng lao động, việc xác nhận thu nhập được công an cấp xã thực hiện trong vòng 07 ngày kể từ khi nhận được đề nghị, dựa trên dữ liệu cư trú.
🔹 So sánh với quy định cũ:
Trước đây, người độc thân chỉ được mua NOXH nếu thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng, còn vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.
Việc nâng mức thu nhập thêm 5–10 triệu đồng/tháng giúp phù hợp hơn với biến động giá cả, chi phí sinh hoạt, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, mở rộng cơ hội tiếp cận NOXH cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động.
- Giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội xuống còn 5,4%/năm
Một điểm tích cực khác của Nghị định 261/2025/NĐ-CP là giảm lãi suất cho vay NOXH nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp giảm gánh nặng tài chính.
Cụ thể:
- Lãi suất cho vay được giảm từ 6,6%/năm xuống còn 5,4%/năm.
- Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay.
- Trong trường hợp cần thiết, Ngân hàng Chính sách xã hội được giao chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan trình Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh mức lãi suất cho phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội từng thời kỳ.
Việc giảm lãi suất này được đánh giá là bước đi thiết thực, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội phát triển ổn định, đồng thời giảm áp lực tài chính cho người dân khi mua, thuê mua NOXH.
- Bổ sung quy định đối với lực lượng vũ trang nhân dân
Nghị định 261/2025/NĐ-CP cũng bổ sung quy định riêng về điều kiện thu nhập đối với lực lượng vũ trang nhân dân (theo điểm b khoản 2 Điều 67 Nghị định 100/2024/NĐ-CP):
- Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn, vợ hoặc chồng của họ (không thuộc đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở) có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sĩ quan cấp Đại tá (gồm lương và phụ cấp).
- Nếu vợ/chồng không có hợp đồng lao động, việc xác nhận thu nhập được thực hiện tương tự như quy định tại Điều 30 của Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
- Tác động thực tiễn và ý nghĩa của Nghị định 261/2025/NĐ-CP
Việc ban hành Nghị định 261/2025/NĐ-CP được xem là bước điều chỉnh chính sách quan trọng trong bối cảnh nhu cầu NOXH tại Việt Nam ngày càng gia tăng, đặc biệt tại các khu công nghiệp, đô thị lớn.
Những điểm mới của Nghị định giúp:
- Tháo gỡ vướng mắc về quỹ đất và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
- Mở rộng đối tượng được mua, thuê mua NOXH nhờ nới điều kiện thu nhập.
- Giảm gánh nặng chi phí vay vốn nhờ lãi suất ưu đãi 5,4%/năm.
- Tăng tính minh bạch và khả thi trong thực thi chính sách tại các địa phương.
Với hiệu lực từ ngày 10/10/2025, Nghị định 261/2025/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tạo cú hích mới cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, hướng đến mục tiêu đảm bảo an sinh, ổn định chỗ ở và phát triển bền vững đô thị Việt Nam.