Trong nhiều năm qua, lĩnh vực nhà ở xã hội luôn đối diện với hàng loạt vướng mắc về thủ tục hành chính, cơ chế đầu tư và đặc biệt là việc thực thi chính sách ở địa phương. Tuy nhiên, giai đoạn 2025 đã mở ra cơ hội mới khi nhiều chính sách tháo gỡ đã được ban hành, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc này.
- Thể chế từ Nghị quyết 201/2025
Ngày 01/6/2025, Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội (Nghị quyết 201) chính thức có hiệu lực, được coi là bước đột phá lớn nhất từ trước đến nay trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Với việc cắt giảm đến 70% thủ tục hành chính, nghị quyết này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm.
Đặc biệt, Nghị quyết 201 và Nghị định 192/2025 hướng dẫn thi hành đã khẳng định: nếu văn bản quy phạm pháp luật khác có cơ chế hỗ trợ, ưu đãi thuận lợi hơn thì doanh nghiệp được quyền lựa chọn áp dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều địa phương vẫn còn chưa triển khai đồng bộ, khiến chính sách chưa thực sự đi vào cuộc sống.
- Những bất cập từ thực tiễn triển khai
Mặc dù khung pháp lý đã mở rộng, nhưng doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội vẫn đối mặt với nhiều khó khăn:
- Quy định về cấp phép xây dựng: Nhiều địa phương chưa áp dụng đúng tinh thần “chọn cơ chế có lợi” mà nghị quyết đã cho phép, khiến doanh nghiệp tiếp tục gặp trở ngại.
- Chính sách đất đai:
- Trước đây, nếu doanh nghiệp tự tạo quỹ đất, Nhà nước hoàn trả chi phí, giúp giảm giá thành sản phẩm. Tuy nhiên, với Nghị quyết 201, chi phí đất phải đưa vào chi phí đầu tư, tính theo bảng giá đất Nhà nước, dẫn tới chênh lệch giá bán giữa dự án được giao đất và dự án doanh nghiệp tự mua đất.
- Bất hợp lý hơn, chi phí thuê/mua đất chỉ được xác định theo giá đất trước khi chuyển mục đích sử dụng. Trong khi phần lớn quỹ đất cho nhà ở xã hội xuất phát từ đất nông nghiệp, dẫn đến khoảng cách lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường, tạo gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.
- Thủ tục hành chính tại địa phương:
Theo Nghị định 151/2025, nhiều thẩm quyền về đất đai được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp xã nhằm rút ngắn thủ tục. Tuy nhiên, thực tế lại phát sinh tình trạng hồ sơ bị kéo dài, do cấp xã phải xin ý kiến sở, ngành, dẫn đến nghịch lý: thay vì đơn giản hóa, quy trình lại phức tạp hơn.
- Một số tín hiệu tích cực
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021–2025 đã ghi nhận 692 dự án nhà ở xã hội được triển khai với hơn 633.000 căn hộ. Riêng 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn, đạt hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp 7 lần so với năm 2022. Một số địa phương đã vượt chỉ tiêu được giao, cho thấy tác động bước đầu của chính sách mới.
- Khoảng cách giữa chủ trương và thực tiễn
Mặc dù có những chuyển biến tích cực, mục tiêu đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 vẫn là một thách thức lớn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ:
- Khoảng cách giữa quy định pháp luật và việc thực thi tại địa phương.
- Tư duy quản lý của chính quyền địa phương vẫn thiên về “chờ được giao việc” thay vì chủ động đồng hành cùng doanh nghiệp.
- Sự thiếu đồng bộ trong việc áp dụng các cơ chế ưu đãi, hỗ trợ.
- Kiến nghị và định hướng
Để biến chủ trương thành hiện thực, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng xã hội. Một số giải pháp trọng tâm bao gồm:
- Nâng cao trách nhiệm của địa phương: coi phát triển nhà ở xã hội là mục tiêu phát triển bền vững, gắn với chỉ tiêu kinh tế – xã hội của địa phương.
- Thực thi chính sách linh hoạt: áp dụng triệt để nguyên tắc lựa chọn cơ chế có lợi hơn cho doanh nghiệp theo tinh thần Nghị quyết 201.
- Hoàn thiện cơ chế đất đai: đảm bảo sự công bằng giữa dự án được giao đất và dự án doanh nghiệp tự mua đất, tránh chênh lệch giá bán không hợp lý.
- Đẩy mạnh phân cấp – phân quyền hiệu quả: tránh tình trạng “xin ý kiến lòng vòng”, gây ách tắc thủ tục hành chính.
Nhà ở xã hội đang đứng trước cơ hội lớn nhờ sự đổi mới thể chế. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030, cần sự thay đổi tư duy quản lý, sự chủ động đồng hành của địa phương và sự vào cuộc của toàn xã hội. Chỉ khi đó, giấc mơ an cư của hàng triệu người thu nhập thấp mới có thể trở thành hiện thực.