Vừa qua, vào ngày 27 và 28 tháng 11, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Cả hai Luật này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.
Trước tình hình nói trên: Ngày 12/12/2023 vừa qua dưới sự bảo trợ của CLB Bất động sản Hà Nội, công ty luật Davilaw, Học viện đào Tạo DVL EDU và tập đoàn G6 Phối hợp tổ chức Hội thảo “Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản” theo hình thức trực tuyến trên kênh truyền thông YouTube và Fanpage của trương trình.
Tham dự tại hội thảo trương trình đã mời đến những Luật sư và chuyên gia có kinh nghiệm trong hoạt động ngành Bất động sản gồm: Luật sư Nguyễn Hồng Chung – Chủ tịch Hệ sinh thái DVL Ventures – Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, Luật gia Nguyễn Hồng Chuyên – Chuyên gia tư vấn phát triển dự án – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Sở hữu Trí tuệ Davilaw, Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6 – Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Viêt Nam, Luật sư Lê Ngọc Tuấn – Luật sư tư vấn tại công ty luật TNHH Davilaw.
Phát biểu tại khai mạc hội thảo Luật sư Nguyễn Hồng Chung- Chủ tịch Hệ sinh thái DVL Ventures – Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội đã điều hành hội thảo, đồng thời đặt ra những chủ đề nội dung xoay quanh những điểm mới quan trọng đáng chú ý của 2 luật được sửa đổi.
Nội dung thảo luận về luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại hội thảo
Thứ nhất: Về điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản:
– Giao dịch bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn như quy định trong các dự thảo lấy ý kiến trước đây, bình luận về nội dung này Theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung đây là một quy định không mới khi đã có quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2007 và đến 2014 đã bỏ ra, đến nay khi lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Luật này đã được đưa vào nhằm mục đích quản lý hoạt động giao dịch bất động sản do quá trình từ năm 2014 đến trước 2022 thị trường bất động sản phát triển nóng phát sinh nhiều hệ luỵ, mặc dù vậy nếu giao dịch bắt buộc qua sàn sẽ phát sinh nhiều thủ tục hành chính, do vậy việc để thị trường điều tiết là phù hợp. Theo Ông Nguyễn Anh Quê “Chúng ta được biết đối với các nước phát triển về mặt Luật pháp và kinh tế, đã có những quy định cụ thể về việc này, và cá nhân ông cũng ủng hộ việc giao dịch phải qua sàn, nhưng việc ban hành và thực thi chính sách pháp luật của Việt Nam vẫn phải cần thời gian từng bước hoàn thiện luật và từng bước tiếp cận người dân”.
– Siết quản lý hoạt động sàn giao dịch bất động sản, trong đó quy định điều kiện đối với người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản tại Điều 55 như sau: Phải hoàn thành khoá đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo như DVL EDU cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và phải được đăng ký hoạt động theo Điều 54 quy định. Bình luận về việc này các chuyên gia cho rằng quy định như vậy nhằm khác phục những hạn chế trong thời gian qua về hoạt động kinh doanh sàn giao dịch bất động sản bị thả nổi, không có thông tin, người quản lý sàn không có kiến thức dẫn đến cơ quan nhà nước không quản lý được hoạt động giao dịch, phát sinh nhiều vụ việc lừa đảo gây nhiều thị trường…
Về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản luật 2013 quy định phải đảm bảo tối thiểu phải có hai cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động hiện nay theo luật sửa đổi chỉ cần đảm bảo tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động đồng thời quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Quy định này đồng nghĩa với việc cá nhân môi giới bất động sản không được hành nghề tự do. Ngoài ra cá nhân để được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải hoàn thành và có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản do cơ sở đào tạo cấp, đây cũng là nội dung được mới bổ sung so với quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2013.
Bình luận về nội dung này, các chuyên gia đều nhất trí quy định như vậy là rất phù hợp với thực tiễn hiện nay, và nhằm quản lý tốt hoạt động môi giới bất động sản, gắn trách nhiệm của môi giới trong các giao dịch, hạn chế việc các vụ việc lừa đảo qua giao dịch bất động sản như thời gian vừa qua. Đăc biệt là điều kiện đối với cá đủ cá nhân đủ điều kiện thi sát hạch chứng chỉ hành nghề môi giới phải có chứng nhận hoàn thành khoá đào tạo bắt buộc sẽ giúp họ có đủ những kiến thức cơ bản và các quy định của pháp luật cũng như đạo đức nghề nghiệp qua đó giúp họ trở thành một môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
Theo ông Nguyễn Anh Quê việc giảm từ 2 cá nhân thành 1 là hướng mở cho các công ty có chức năng môi giới, và tạo điều kiện cho việc hạn chế việc môi giới độc lập không qua tổ chức, ông dự đoán sẽ có một giai đoạn từ 2025 sẽ bùng nổ việc thành lập doanh nghiệp có chức năng môi giới Bất động sản và 2024 sẽ là năm việc đào tạo chứng chỉ môi giới được chú ý. Điều này làm tính chuyên nghiệp của môi giới bất động sản và đạo đức, chuyên môn của ngành nghề này sẽ tốt hơn. Tuy nhiên việc này vẫn còn hạn chế và phải được làm rõ, minh bạch bằng biện pháp tuyên truyền pháp luật nhằm đưa vào khuôn khổ.
Thứ hai: Quy định về số tiền đặt khi mua bất động sản hình thành trong tương lai và số tiền thanh toán trước.
Theo đó Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
Bình luận về nội dung này Luật sư Lê Ngọc Tuấn quy định nội dung này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua thông thường là người yếu thế trong thoả thuận một chiều bằng việc quy định kiểm soát số tiền cọc và thời điểm nhận đặt cọc, mặc dù vậy, chủ đầu tư họ có thể lách luật bằng cách không dùng từ đặt cọc mà dùng các từ khác như thoả thuận hợp tác ….
Thứ ba: Siết phân lô, bán nền đối với đất đã có hạ tâng trong sự án bất động đến cả đô thị loại III.
Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:
– Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;
– Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.
Hiện nay, theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các khu vực sau:
– Các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; hoặc
– Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; hoặc
– Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị
Bình luận về nội dung này Ông Nguyễn Anh Quê cho hay: “ Hoàn toàn ủng hộ quy định này vì chúng ta cần có một bộ mặt đô thị đẹp có quy chuẩn về chiều cao, mật độ..v..v.. Ông Quê cũng đưa ra đề suất về việc phải làm chặt quy chuẩn xây dựng, đặc biệt các cơ quan có thẩm quyền là những người chi tiết, thi hành luật cũng phải thực sự hiểu để ban hành những văn bản áp dụng trong thực tế.
Luật sư Lê Ngọc Tuấn chia sẻ sự đồng ý và bổ sung thêm sự ủng hộ về việc cấm “Phân lô bán nền” nhằm có được cảnh quan đô thị và sự phát triển hạ tầng.
Thứ tư: về hợp đồng và giá trong kinh doanh bất động sản.
Liên quan đến vấn đề hợp đồng: Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi 2023) hiện nay đã có nhiều thay đổi về quy định hợp đồng trong kinh doanh BĐS, trong đó được phân ra nhiều loại như hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở chung cư; nhà ở riêng lẻ .v.v. Luật sư Lê Ngọc Tuấn cho rằng việc quy định phân loại các loại hợp đồng là hợp lý, công bằng và bảo vệ cho người mua và thuận tiện cho việc quản lý của cơ quan chức năng, hạn chế các tranh chấp đất đai nói chung.
Điều 47 Luật kinh doanh bất động sản 2013 ghi giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
theo ý kiến của ông Nguyễn Anh Quê bình luận “ Việc không ghi đúng giá (2 giá) là hành vi gian dối không đúng pháp luật đã có những chế tài, vụ án liên quan. Nhưng việc thực thi cần chi tiết hóa và cần bình đẳng trong các giao dịch bất động sản cũng như định giá bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó sẽ chống thất thu thuế từ giao dịch bất động sản.
Đặc biệt trong khuôn khổ trương trình các luật sư, chuyên gia cũng tiếp nhận tích cực các câu hỏi được người xem đặt ra. Do thời lượt của trương trình có giới hạn, Luật sư Nguyễn Hồng Chung đã đề xuất khán giả xem trương trình tham gia vào nhóm cộng đồng của trương trình nhằm có thể trả lời được các câu hỏi của các khán giá cũng như khách hàng đối tác.
Hội thảo diễn ra đã giải quyết được các câu hỏi cũng như thắc mắc của các cá nhân có liên quan trực tiếp đến 2 luật này. Nếu Quý vị có nhu cầu được giải đáp các vấn đề xoay quanh 2 luật này cũng như được các chuyên gia trong ngành chia sẻ kiến thức về Bất động sản có thể truy cập vào đường link: https://zalo.me/g/jcsgnz422. Nếu quý vị có nhu cầu xem lại hội thảo trực tuyến vui lòng truy cập đường link: https://www.youtube.com/live/-SfggIp6CZo?si=30weRjJgxmlKMD-T
Tác giả: Việt Hoàng – Nhân viên tư vấn
CÔNG TY LUẬT TNHH DAVILAW
- Tên viết tắt : DVL LAWFIRM
1900886651 – 0967121111. - https://davilaw.com.vn
- info@dvlgroup.vn
- https://www.youtube.com/@groupdv1971
- Trụ sở: Tầng 10, tòa nhà A3 Ecolife Capitol, 85 Tố Hữu, Trung Văn, Nam Từ Liêm Hà Nội
- Văn phòng đại diện:
– 41 Trần Hưng Đạo, Phan Chu Trinh, Hoàn Kiếm, Hà Nộ.i
– Phòng 301,303,305,307, Nhà khách Học viện Hành chính Quốc gia, Cổng số ,2 Số 01 (234),
Đường 3 tháng 2, P.12, Q.10, Tp Hồ Chí Minh.